[배진섭 행정사 칼럼] 법원경매에 숨어있는 무서운 함정들

배진섭 우리동네 공인중개사.행정사 대표

법원에서 진행하는 부동산 경매에 위험이 도사리고 있을 것이라고는 생각도 못하는 사람들이 많습니다.  몇 년 전에 아는 분과 만났을 때 그분이 “요즘은 부동산투자를 더 적극적으로 하기 위해 법원경매 관련 강의를 듣고 있다”고 자랑스럽게 말하면서 관련 책자를 슬쩍보여준 적이 있습니다.  이야기를 듣다보니 법원경매에 대하여 공부를 하면 적은 자본금으로도 돈을 쉽게 벌수 있다고 생각하는 것 같았습니다.

사실은, 법원경매에는 많은 함정들이 도사리고 있으며, 권리분석정도의 공부만으로는 피해갈 수 없는 문제들이 많습니다.  그리고 그 문제점들을 모르고 경매에 뛰어들었을 때는 엄청난 경제적, 정신적 고통을 겪을수가 있다는 겁니다. 그런 문제들을 생각나는 대로 한 번 나열해 보겠습니다.

1. 명도의 어려움은 예측할 수가 없다.

아파트같은 주택을 낙찰받았을 경우 그 집에 거주하는 사람을 내보내야 하는데(명도라고 함), 그 명도가 쉬운일이 아닙니다.  기존 거주자가 세입자로서 전세보증금 전액을 배당금으로 돌려받아서 아무런 손해를 입지 않았을 경우에는 이사비용만 주면 해결되겠지만, 전세보증금을 날리게 생겼을 경우에는 세입자가 쉽게 전세보증금을 포기하고 집을 비워주지 않습니다. 누군가에게 그 손해를 나누자고 하고 싶을텐데, 그 상대자는 새로 그집을 낙찰받은 사람뿐입니다.

몸싸움이 생길수도 있고, 법원 집달리를 시켜 강제로 가재도구를 밖으로 끌어내야 할수도 있습니다. 너무 완강하게 버티면 법원집달리도 겁이나서 포기하고 돌아갑니다.

기존거주자가 그집의 소유자면 순순히 집을 비워줄 것이라고 생각한다면 큰 오산입니다. 사업의 실패 등으로 자신의 집을 경매당하는 사람은 어쩌면 더 이상 희망이 없는 막다른 골목에 다다른 것으로 생각할 수 있습니다.  그때 눈앞에 나타난 낙찰자에게 마지막으로 되든 안되든 승부를 걸어보려고 할수도 있겠지요.  그것이 안되면 집의 내부를 파손하거나 불태울 수도 있습니다.

주택이 아닌 상가건물의 명도도 결코 쉽지는 않습니다.  세입자가 많은 상가의 경우에는 상가협의회 대표자라는 사람이 무서운 표정과 말로 공포에 질리게 만들 수 있습니다. 특히 종교인이 세들어 있는 건물은 절대 건들면 안된다고 합니다. 

2. 명도의 필요가 없는 농지같은 땅은 괜찮지 않을까?

논,밭,과수원 같은 농지의 경우는 명도가 필요없으니 낙찰만 받으면 쉽게 소유권이 이전되겠지라고 생각하겠지만, 농지는 입찰후 7일 이내에 농지취득자격증명원을 면사무소등에서 발급 받아 법원에 제출해야 합니다.  만약 7일 이내에 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 입찰보증금은 돌려받지못하고, 낙찰자로서의 자격도 사라집니다.

그런데, 농지취득자격증명원이 발급되려면, 그 농지의 일부분이라도 농지외의 용도로 사용되고 있으면, 담당 공무원이 발급을 안해줄수 있습니다. 예를 들어 농지의 일부가 아스팔트나 콘크리트로 포장되어 있으면, 발급이 안될 수 있습니다.  시골의 농지는 도로를 포장할 때 일부러 넓게 포장해서 농지도 일부 포장되어 있는 경우가 많기 때문에 입찰 전에 미리 위성사진으로 확인을 해봐야 됩니다. 

옆의 땅의 건물이 일부 침범하고 있을 때나 묘지가 일부 그 땅에 걸쳐있으면 아예 농지취득자격증명원 발급이 안될 수 있습니다.  예전에 어떤분은 경매 대상 농지 위에 소유자를 모르는 묘가 있는데도 과감하게 입찰하려고해서 말린적도 있습니다.

3. 법정지상권은 또 뭐야?

매각대상물건이 전,답,과수원인데 지상 수목은 매각 제외라고 되어 있다면 입찰에 참여해도 될까요?  또는 주택의 마당에 정원수가 있는데 그 정원수는 매각대상에서 제외되어 있다면 무시하고 입찰해도 될까요? 

이런 경우 법원에서 매각하는 것은 토지의 소유권에만 해당되며, 그 토지위에 이미 존재하고 있던 과수나무나 정원수 등은 기존의 소유자의 것이므로 건드릴 수가 없습니다. 기존 소유자와 협상으로 해결을 해야 되지만, 땅값보다 더 큰 액수를 요구하는 경우가 있습니다.  이때 기존에 토지 위에 존재하고 있던 수목 등의 지상물은 토지에 대한 법정지상권을 가지고 있다고 합니다.

경매 초보자들은 땅을 사면 그 위에 있는 나무는 당연히 새로운 땅주인에게 속한다고 생각하고 법정지상권이라는 것을 모르고 있다가 입찰보증금을 날리는 경우가 있습니다.

4. 토지경매에는 꼭 관련지식이 있어야 하나?

건물이 없는 나대지나 농지를 경매로 구입해서 전원주택을 지으려고 할 경우, 용도지구나 용도지역에 대한 지식이 없으면 낭패를 당할수 있습니다.  법적으로 건축이 불가능한 구역이 있는데 농지의 경우 농업진흥구역에는 농업인 주택외에는 전원주택등의 건축이 불가능합니다.

절이나 유명한 탑등의 문화재가 있는 주변지역도 문화재보호구역으로 단계별로 건축규제가 되어 있는데 현상변경허가구역(1단계구역, 2단계구역, 3단계구역)등입니다.  1단계구역은 원형지보전구역으로 건축이 불가합니다. (1,2,3단계가 표시되어 있지 않으면 해당시,군,구에 전화해서 문화재담당자에게 물어보면 알려줍니다.)

5. 법원경매라고 반드시 시세보다 저렴한 것은 아니다.

법원경매에 참여하는 사람들은 대부분 같은 물건에 관심을 가지고 오기 때문에 그날의 관심물건은 엄청난 경쟁으로 인해 시세보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많습니다.  아파트처럼 시세를 누구나 알수있는 경우는 아무리 경쟁이 심해도 시세가격이상으로 입찰하는 경우는 없겠지만, 농지나 나대지같은 토지는 모양과 위치에 따라 가격이 일정하지 않기 때문에 과열된 입찰법정의 분위기로 인해 시세보다 높은 가격을 적어내는 경우가 많습니다.  최고가로 낙찰된 분은 그입찰법정에서는 주인공이 된 기분이겠지만, 나중에 그땅주위에 있는 공인중개사에게 확인해보면 씁쓸함을 느낄 것입니다.

또한, 부동산의 감정평가액은 평가 의뢰자에 따라서 다소 높게도 평가하고 낮게도 평가된다는 사실을 모르고 있습니다. 법원에서 평가의뢰하는 것은 다소 높은 가격으로 감정평가되기 때문에 한번 유찰된 가격으로 샀다고 해서 반드시 이익을 본 것을 아닐수도 있습니다. 반대로 금융기관에서 담보로 잡기위해 감정하는 경우는 가능한 낮은 가격으로 평가한다고 합니다.

6. 경매강의 수강생들끼리 펀드를 구성해서 입찰에 참여하는 경우

경매강의를 수강하면서 서로 친분을 쌓은 분들이 직접 경험을 하기위해 소액을 모아서 투자를 해보는 경우, 처음 한두번 직접 입찰하는 맛을 들인후 투자금액이 커졌을 때 갑자기 돈을 관리하시는 분이 사라지는 경우가 있다고 합니다.

친분을 쌓는 것은 운동이나, 취미활동을 같이하는 사람끼리 하도록 하는게 좋을 것 같네요.

글쓴이 우리동네공인중개사 행정사 배진섭 대표는 마라톤으로 심신을 단련하고 있으며,

이웃들에게 전문지식 나눔 실천을 함으로써 소시민들이 부당한 불이익을 받지 않도록 컨설팅하고 있다.

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