강만수 경제부칼럼위원/경영학박사

고물가·고금리의 파도가 골목상권을 덮친 지 오래입니다. 현장에서 마주하는 상업용 부동산 시장은 그야말로 참혹합니다. 핵심 상권은 천정부지로 솟는 임대료에 기존 상인들이 쫓겨나는 '젠트리피케이션'이, 외곽 상권은 빈 점포만 늘어가는 '장기 공실화'가 동시에 벌어지는 극단적 'K자형 양극화'가 진행 중입니다.

이 참혹한 전장에서 가장 큰 피를 흘리는 것은 영세 소상공인과 예비 창업자들입니다. 대형 자산운용사들은 막대한 자본으로 자체 AI 시스템을 굴리며 시장을 선점하는데, 우리 동네 사장님들은 여전히 "목이 좋아 보인다"는 막연한 '감(感)'과 부동산 중개업자의 말에 의존해 전 재산을 건 깜깜이 계약을 맺고 있습니다.

하지만 절망하기엔 이릅니다. 최근 프롭테크(Prop-Tech)와 인공지능(AI) 기술이 결합하며, 대자본의 전유물이었던 '데이터 자산관리'가 동네 꼬마빌딩과 영세 상인들의 손에도 쥐어지는 '데이터 민주화(Data Democratization)'가 본격적으로 막을 올렸기 때문입니다. 전문기자의 시각에서 이 기술들이 현장에서 어떻게 실질적인 '생존 무기'로 작동하는지 구체적으로 해부해 보겠습니다.

흩어진 데이터를 돈으로 바꾸는 'DVMS'의 등장

혁신의 중심에는 한국데이터경제연구원(KDEI)과 한국데이터뱅크(KDB) 등이 주도하는 빅데이터 기반 상권분석시스템, 'DVMS(Digital Value Management System)'가 있습니다.

과거의 상권 분석이 단순히 유동 인구를 세는 수준이었다면, DVMS는 국세청 휴폐업 데이터, 은행(KB국민은행) 여수신 데이터, 카드사(KB국민카드 등) 실제 결제 내역 등 파편화된 공공·민간 데이터를 상업용 부동산 정보와 입체적으로 융합합니다. 이는 곧 내 가게 앞을 지나가는 사람 중 '실제로 지갑을 여는 사람이 누구인지'를 핀셋처럼 짚어낸다는 뜻입니다.

 [실전 팁] 'PRISM' 모형으로 상권의 민낯을 꿰뚫어라

가장 주목해야 할 실무적 도구는 'PRISM' 상권 진단 모형입니다. 예비 창업자나 매장 이전을 고민하는 자영업자라면, 직관을 버리고 다음 5가지 핵심 차원(25개 세부 지표)으로 상권을 검증해야 합니다.

초거대 AI(Solar LLM)가 걸러내는 '악성 계약서'

"임대차 계약서에 서명하는 순간, 운명은 결정된다." 상권 현장의 불문율입니다. 건물주에게 유리하게 작성된 복잡한 특약과 독소조항은 훗날 소상공인의 목을 조르는 올가미가 됩니다.

최근 국내 최고 수준의 초거대 AI인 Solar LLM이 이 분야에 접목된 것은 판을 흔드는 게임 체인저입니다. 예비 창업자가 수십 페이지의 복잡한 임대차 계약서를 AI 시스템에 올리면, 단 1분 만에 법률적 권리 충돌 리스크나 감춰진 독소 조항(예: 과도한 원상복구 의무, 부당한 관리비 전가 등)을 분석해 경고 리포트를 띄워줍니다. AI가 든든한 무료 법률 검토관 역할을 해주는 셈입니다.

이는 단순한 기술의 진보가 아닙니다. 무분별한 '묻지마 창업'을 사전에 차단하고 폐업으로 인한 막대한 국가적·사회적 매몰 비용을 막아내는 가장 훌륭한 '디지털 사회적 안전망'입니다.

"버티는 지원에서, 살리는 지원으로"… 금융과 행정의 진화

이러한 데이터 혁명은 돈줄을 쥐고 있는 정부와 은행의 움직임도 바꾸고 있습니다.

• 지자체의 핀셋 지원: 과거처럼 "코로나니까, 불경기니까" 모든 업종에 일률적으로 지원금을 뿌리는 시대는 저물고 있습니다. 이제 지자체는 AI 데이터를 통해 '최근 3개월 매출 하락 폭이 가장 심각한 골목'을 정확히 찾아내어 선제적인 맞춤형 자금을 수혈합니다.

• 시중은행의 심사 혁신: KB국민, 하나, NH농협 등 주요 시중은행들도 이러한 상권 데이터를 기업 대출 및 보증 심사에 연계하기 시작했습니다. 담보가 부족하더라도 '데이터상 성장성이 뚜렷한 상권의 매장'이라면 유리한 조건으로 대출을 일으킬 수 있는 상생 금융 생태계가 열리고 있는 것입니다.

무기를 쥔 소상공인, 골목경제 르네상스를 향해

정보의 사각지대에서 대자본의 파도에 맨몸으로 부딪혀야 했던 소상공인들. 이제 그들의 손에 'AI 데이터'라는 날카롭고 강력한 무기가 쥐어지고 있습니다.

프롭테크와 핀테크가 결합된 이 데이터 기반 솔루션들이 시장에 성공적으로 안착한다면, 대한민국 골목상권 특유의 정보 비대칭과 비효율은 걷힐 것입니다. 더 나아가 이는 전 세계가 벤치마킹할 'K-Public AX(공공 인공지능 전환)'의 가장 성공적인 표준 모델이 될 저력이 있습니다. 감(感)을 버리고 데이터로 무장한 대한민국 골목경제의 진짜 르네상스가 지금, 시작되고 있습니다.

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